“三条红线”踩两条“北京地主"首开股份债务压力或较大
2020-12-15 09:31:58
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  11月23日,北京产权交易所披露,北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开股份”,股票代码:600376.SH)拟通过转让30%股权的方式,为全资子公司苏州平泰置业有限公司(以下简称“苏州平泰置业”)增资,拟募资规模不低于6000万元。

  与此同时,首开股份也在通过对外担保的方式为子公司融资。11月16日,首开股份公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司,进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期,并未进行收入结算,上述两家公司目前的营收为零元。

  另外,11月10日,据北京产交所披露,首开股份拟以49万元转让北京隽兴房地产开发有限公司(以下简称“北京隽兴房地产”)49%股权。标的企业前十月净亏损371.06万元。

  业内人士认为,素有“北京地主”之称的首开股份,或正面临较高的债务压力。发现网了解到,首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%,净负债率为174%,现金短债比为1,踩中两条红线。

  资产负债率踩“红线”或被限制融资

  公开资料显示,首开股份于1993年12月29日成立,是一家以房地产开发、商品房销售为主营业务、具备房地产开发一级资质的上市公司,主要定位于北京市场的房地产开发,是以北京市人民政府国资委为实际控制人的地方国有企业。

  近日,首开股份公布了三季报数据。分析数据可以发现,今年前三季度,首开股份的营收、净利纷纷出现大跌。其中,营业收入同比下跌17.39%至244.07亿元;归母净利润同比下跌42.12%至13.75亿元;扣非净利润同比下跌72.94%至6.1亿元;ROE为4.85%,同比减少4.17个百分点;经营活动产生的现金流量净额为-37.54亿元,同比大跌142.18%。

 

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来源:Wind统计的首开股份财务摘要


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  来源:首开股份2020年第三季度报告  单位:元

  值得注意的是,行业专业人士表示,在“三道红线”融资新规的压力下,首开股份或还将融资受限。所谓“三道红线”是指,“剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;现金短债比不小于1倍”。

  该专业人士指出,按照首开股份2020年中期业绩报告及Wind数据,首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%,净负债率为174%,现金短债比为1,踩中两条红线,归为“橙色”档,有息负债增速不得超过5%。


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来源:Wind统计的首开股份财务分析

  公开资料显示,从剔除预收款后的资产负债率不大于70%这条红线来看,首开股份今年年中的账面合同负债达704.12亿元,剔除预收款后负债总规模为1870.41亿元,资产负债率达75.29%,超过红线5.29个百分点。

  另外值得注意的是,据Wind统计的数据,2017年度-2020年前三季度,首开股份每股企业自由现金流量分别为-7.11亿元、4.81亿元、-2.86亿元和-1.95亿元,被指透露公司存资金困境。


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来源:Wind统计的首开股份财务摘要

  对此,首开股份接受发现网采访时回复称,公司未曾披露过该指标。公司目前不存在资金周转困难。

  首开股份同时表示,年初新冠疫情对整个行业的蓄客、销售都有很大影响,而随着2月国内在抗击疫情方面有了阶段性成果,自4、5月不论从新盘蓄客或是销售来看,都有了明显好转,生产经营活动一切正常有序。

  “截止到2020年10月末,公司共实现签约面积273.12万平方米,同比增长2.74%;签约金额768.68亿元,同比下降0.09%。此外,公司加强销售回款,以目前公司资金情况,正常经营业务不会受到疫情影响。”首开股份接受发现网独家采访时表示。

  债务规模有望进一步增长存一定财务风险

  尽管首开股份否认自身遇到资金周转困境,却有公开资料指出,其正在通过对外担保的方式为子公司融资,并通过发行新债还旧债。

  11月16日,首开股份公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司,进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期,并未进行收入结算,上述两家公司目前的营收为零元。

  据公开资料,截至公告披露日,首开股份及其控股子公司的最新对外担保额为434.3亿元,占上市公司最近一期经审计净资产的147.3%;对控股子公司的对外担保总额为187.12亿元,占上市公司最近一期经审计净资产的63.45%。


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来源:首开股份11月17日发布的《首开股份:对外担保公告》

  专业人士分析认为,素有“北京地主”之称的首开股份,或正面临较高的债务压力。公开资料显示,在担保公告发布的同一日,首开股份还宣布发行一笔总额20亿元的超短期债,这笔发行期限为84天的债券,将用来偿还旧债。

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来源:上海清算所2020年11月18日发布的《北京首都开发股份有限公司2020年度第六期超短期融资券发行情况公告》。

  募集说明书提醒,首开股份2017年末的债务规模较2016年末增长了33.67%,2018年末较2017年末增长22.68%,2019年末较2018年末增长3.25%,债务增速较快。并且,随着业务的进一步扩张,其债务规模有望进一步增长,存在一定财务风险。

  投资活动现金净流常年为负投资失利?

  发现网同时注意到,据Wind统计的数据,2017年度-2020年前三季度,首开股份投资活动产生的现金净流量分别为-69.84亿元、-74.83亿元、-20.10亿元和-36.52亿元,持续多年为负值。


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来源:Wind统计的首开股份财务摘要

  对此,首开股份告诉发现网,近年来,公司规模不断扩大,2017年首开股份合并财务报表范围内子企业95家,而截止2020年6月30日公司合并范围内子企业共122家。同时,联合营企业也增加了二十余家。随着公司不断扩张,公司近年来给联合营企业提供了大量的注册资本金或增资款,使得投资活动现金流出较大。

  不过,11月10日,据北京产交所披露,首开股份拟以49万元转让北京隽兴房地产开发有限公司(以下简称“北京隽兴房地产”)49%股权。作为首开股份的投资项目,该次转让,被广泛关注。

  据悉,北京隽兴房地产成立于2020年6月8日,注册资本5000万元,经营范围为房地产开发;销售自行开发的商品房。

  公开资料显示,北京路劲隽御房地产开发有限公司持有其51%股份,首开股份持有其49%股份。截至2020年10月31日,北京隽兴房地产净亏损371.06万元,资产总计15.27亿元,所有者亏损271.06万元。

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来源:北京产权交易所官网项目公示

  北京隽兴房地产导致首开股份亏损的原因是什么?是否暴露首开股份的投资策略存在失误?首开股份方面向发现网解释称,该项目于2020年取得,目前处于项目前期阶段,尚未进行销售,无营业收入,亏损是因为公司成立后发生了一些费用,属企业正常经营行为,与投资失误无关。

  至于放弃该项目的原因,首开股份则向发现网表示,2020年3月,首开股份与路劲隽御房地产开发有限公司组成联合体,摘牌取得大兴区采育项目。为合作开发项目,双方成立合资公司北京隽兴房地产。项目公司成立后,首开与合作方就项目开发模式、进度安排、产品排布等问题进行了充分沟通但未能完全达成一致。经认真考虑,首开股份决定转让持有的项目公司股权,退出大兴区采育项目的开发建设。

  首开股份同时指出,公司整体发展良好,不存在“整体投资策略有误”情况,也不存在资金周转困境。

  (发现网记者罗雪峰实习记者明霞)

责任编辑:明霞

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