今年上半年南京楼市异常火热，6月份甚至出现过万人摇号现象，众多炒房客也混迹其中。不过因为楼市过热，南京住建部门相关负责人曾被约谈。约谈后效果立竿见影，南京迅速出台了调控政策。

　　7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等7部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等九个方面的内容，政策大幅度收紧。

　　业内人士称：那次南京新政，让很多人一夜之间没了购房资格，直接导致南京很多楼盘蓄客量下滑。

　　现在更严重的是南京很多楼盘首付比例提高，银行的住房贷款门槛大幅度增加，影响很大很大。

　　惊人：8成首付成买房拦路虎

　　近期南京多个楼盘要求首付提高到5成甚至8成，导致购房者首付金额动辄高达百万以上，很多人直接因为资金不足被挤出门外。

　　例如江北核心区纯新盘启迪水木滨江，精装均价31800元/㎡，要求首付8成，验资245万（南京从2017年开始买房验资）。该项目户型建筑面积98-226㎡，按最小户型98㎡来算，首付也要249万。

　　别以为这只是个例，现在整个南京都在这么玩——南京花语熙岸府同样是最低8成首付，验资240万；河西中云际花园一样，也是首付8成，验资高达550万；苏宁檀悦首付8成，验资达到600万；燕子矶金科博翠花园首付5成，验资150万；南部新城华著兰庭首付6成验资200万……

　　啧啧啧，你就说吓人不吓人吧！南京虽然是新一线城市，但当地人均收入并不高，可是当地人均收入并不高，薪酬网数据显示，南京平均薪酬为6922.74元。以这个收入水平买房，即使按5成首付来算，对很多人来说也是很困难的。

众多热门楼盘要求的首付水平越来越高，相信炒房客在南京的生存之路会越来越窄，形同劝退，不过也会误伤大量刚需。有消费者表示，原本3成首付还能找亲朋好友帮忙拉一把，凑一凑，现在大量楼盘首付达到数百万，买房希望基本归零。

　　南京之所以有这么多项目大幅提高买房门槛，很大一部分原因是“三条红线”倒逼房企负债、降杠杆，房企迫切需要迅速回款。毕竟房企负债动辄千亿，这个负债想降下去，绝不是一朝一夕的事。为了更快地速降低住房杠杆率，提高个人贷款首付比例是最行之有效的。

　　对于其他城市的刚需来说，千万别以为板子只打在了南京人身上，还是要有未雨绸缪的考量。万一你所在的城市一夜之间也有不少楼盘大幅度提高首付比例，还着急用房，那再想上车就不是掏空六个钱包那么简单了，8成首付可不是那么容易拿出来的。

　　以前站长就写过深圳“715政策”突然出现，导致一些消费者半路失去了买房资格，大家还是要提起重视，在信号出现时有所警惕。所谓计划赶不上变化，就是这个道理。

　　凉凉：二手房大量抛售

　　现在南京楼市形势非常严峻，新房首付比例提高难买不说，二手房还难卖。

　　南京网上房地产统计数据显示，9月南京二手房成交12320套，比8月的12618套减少了298套，环比下跌了2.36%。最新数据显示，南京二手房挂盘量高达152672套，目前已经有913套房源降价，有的房子居然降价60万抛售，可见南京二手房现在有多难卖。

二手房挂牌量大，而且出现降价苗头，这有着多方面的原因：

　　首先，楼市调控越来越严格，可是人口新增又很少。国家统计局数据显示，截至2019 年末南京常住人口为850 万人，比2018年末仅增加6.38 万人。

　　楼市供给方面，南京却是供大于求。乐居网南京数据显示，今年9月共有93家楼盘领取销售许可证，主要集中在9月末，尤其是9月25日，当天有25个楼盘领证。

　　此消彼长中，销售端就呈现了冰火两重天的景象，大部分楼盘去化一般，只有少量区位、配套、品质俱高的住宅热销。这类楼盘都属于城市核心地段的改善房，有优越的区位优势、成熟的周边配套，或者未来将有较好的配套。

　　虽然只有少部分项目热销，可是南京楼市供给却有增无减，今年四季度南京将有3.28万套新房源入市，新房大量涌入，购房者都消化不良了。

　　在这种情况下，南京房价很难上涨，所以此前涌入楼市的投资客们便开始集中变现，这也导致二手房挂盘量进一步增加。

　　进入第四季度以来，南京银行二手房贷已经基本停贷，即使可以贷款，利率也高达5.75%，而且放款时间基本要1、2个月。据南京公积金中心消息，目前南京公积金额度供给不足，有银行的公积金贷款放款时间甚至长达3个月左右。

　　此外有信源透露，央行通知部分银行自11月20日起全面停批房贷。如果这一要求落实，对楼市的打击可以说雪上加霜，毕竟房子客单价高，能全款买房的人没多少，房企的经营压力将更大。

结语

　　随着新房供给大量增加，贷款门槛越来越高，预计房价还有下降空间，因为房价的根源——土地也严格调控了。

　　自今年7月起，南京在调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控，以实际行动向市场表明了严控房价的决心，从房价根源方面进行了限制。这也可以看出，很多人抛售南京住房是有深层次原因的。

　　面对楼市风云变幻，如果是自住，南京现在的房子依然可以买，特别是二手房性价比还算高。但如果是投资，站长不建议选择南京。

　　成都、惠州、东莞有学区、板块红利加持的房子，都是不错的选择。特别是成都，近期热度很高，天府新区某置业顾问表示，在没有任何宣传的情况下十一黄金周时期项目几乎每天都有七八十组来访。整个9月，成都新房成交量达到20191套。中心城区占据主力，成交套数达13513套；远郊成交为6678套，这一数据已经是近一年的最高点。

　　土地价格更是火热一路走高，竞争激烈，今年成都土地市场的最高成交楼面价达到20700元/平米，竟得者则是重庆房企渝太。

　　面粉都贵了，面包更不用说了……