恒大地产最近事有点多，刚被京津冀消协约谈、又抛出一份82亿的发债计划，同时，恒大又传出与同策房产咨询股份有限公司已签署收购协议。

　　如果说消协约谈涉及的是房地产销售问题，而发债则是为了补血。深交所披露的恒大地产债券发行书显示，2020年恒大地产实现营收4458.53亿元，同比增长4.46%，归母净利润为338.96亿，减幅为12.57%，同期，恒大地产毛利、资产回报率均在下降。另外，截至2020年末，恒大地产的有息债务余额为5044亿元，有息债券规模较大，其中一年内到期的有息债务达到2543亿。

　　京津冀约谈

　　4月20日，北京消协发布消息称，针对消费者投诉购房后合同签署不及时等问题，4月16日，北京、天津市消协及河北省消保委在天津约谈恒大地产，这是京津冀消协组织首次联合约谈。

　　约谈的原因是：天津消协陆续接到消费者投诉，购买恒大地产公司开发的商品房，缴纳房款后仅签订一份《商品房认购书》，开发商迟迟未办理后续登记手续。

　　根据"消费者权益保护法"赋予消费者组织的公益性职责，按照中国消费者协会《消协组织消费维权约谈经营者办法(试行)》相关规定，天津市消费者协会依托京津冀消费者组织协作维权机制，联合北京市消协、河北省消保委就销售商品房未及时签订合同等问题对恒大地产公司进行约谈，要求其排查类似问题，及时网签售房合同，维护消费者合法权益。

　　恒大地产公司相关负责人感谢三地消费者组织监督，表态落实相关要求服务好消费者。

　　公开消息显示，恒大地产在天津的项目包括了：天津东丽湖恒大绿洲、天津蓟县恒大金碧天下、以及天津金钟河项目和天津静海项目等。恒大地产京津冀区域开发项目达31个。

　　事实上，除了京津冀地区，成都、福州等地恒大项目也被有关部门联合约谈过，原因多种，涉及"强制捆绑销售""在建商品住房装修合同纠纷"等。

　　去年6月，福州业主投诉恒大天璟的楼盘在未取得预售证的情况下仍违规销售，在签订认购书后却无法网签，甚至有些业主支付了首付款却连合同都没有。其后，福州市住房保障和房产管理局介入并作出明确回应："我局按照房地产市场整规要求约谈开发企业，要求其不得违背购房人意愿，设置不利条款强制购房人签订相关协议。"

　　在黑猫投诉上，有业主反映，自己于2018年9月购买了恒大集团下属河北滦平公司开发的恒大长城小镇的一套洋房，签署了商品房认购书，并一次性预交了全部房款。原定于国庆节前签署正式商品房买卖合同，但一直推诿到次年元旦、春节，都无法签署合同。

　　这些地方性的个案，虽然不能代表恒大地产销售的全部，但从屡被约谈来看，或与其疯狂的卖房行动有关。

　　去年2月开始，疫情来袭，恒大率先打出网上售房及一系列让利组合拳政策，今年2月，恒大再度加码优惠力度，恒大全国楼盘将实施75折促销，打响2021促销抢收第一枪。目前，而恒大折扣季已经持续整整1年，此举主要是为了加大销售力度、实现快速回款。

　　3月31日晚间，中国恒大集团发布2020年度业绩，2020年，中国恒大实现营业收入5072亿元，净利润314亿元，核心业务利润为301.3亿元，实现销售额7232亿元，同比增长20.3%。负债方面，自2020年3月底以来，恒大有息负债从8743亿元降至目前的6740亿元，下降2000亿元。

　　另外，恒大集团2021年合约销售目标7500亿元，有息负债目标再下降1500亿元。

　　由于"三道红线"的压力，去年以来，恒大实施"高增长、控规模、降负债"发展战略，至于降负债无非是开源节流，增加销售回款，同时节省开支，或者引进战略投资者优化资本结构等。

　　恒大地产净利润大降12.5%

　　至于恒大地产的盈利水平、负债如何，最近深交所披露的恒大地产债券发行书可见一斑。

　　4月22日，深圳证券交易所披露，恒大地产拟发行一笔规模不超过82亿元的公司债券，发行期限为5年，利率区间在5.5%-7.5%。本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券本金。

　　债券募集书同时披露了恒在地产2020年财务报告，2020年恒大地产实现营收4458.53亿元，同比增长4.46%，归母净利润为338.96亿，减幅为12.57%。债券书称，主要由于2020年上半年受新冠疫情影响，发行人实施销售价格优惠政策同时增加广告投入和线上宣传，使得发行人利润水平较去年同期有所下降。

　　债券书披露，根据第三轮增资协议，凯隆置业及公司同意给予第三轮投资者履约承诺，公司2018年、2019年及2020年三个会计年度净利润（扣除非经常性损益）将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。如果按目前的净利润水平，恒大地产未完成对赌协议。

　　2020年，恒大地产营业成本3330亿元，同比增长8.8%，主要系报告期实施销售价格优惠使得毛利率下降，同等收入规模对应的成本增多。同期毛利为1128.53亿元，同比下降6.53%，营业毛利随着营业成本增加而下降。

　　在成本开支方面，增幅较大的是销售费用，2020恒大地产的销售费达到263亿，相比上一年的185亿，同比大增42%，恒大地产的销售费主要包括营销广告宣传费用和职工薪酬等，恒大地产称报告期内公司为开拓潜力市场并巩固现有市场，持续对主流广告平台投放广告。

　　也就是说，恒大地产加大销售力度、回笼资金，但是无论是净利润、毛利率、还是资产回报率均出现回落，除了净利润大降12%，毛利率、总资产回报率相较于上一年均出现不同程度的下降。

　　恒大地产的资产负债率出现上升，2018年至2020年末，公司资产负债率分别为80.30%、79.57%和82.02%，处于较高水平。债券发行书提到，随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。

　　截至2020年末，公司有息债务余额为5,044.40亿元，有息债券规模较大，其中一年内到期的有息债务达到2543亿。

　　截至2020年末，恒大地产的货币资金为1373.74亿元（其中受限货币金额为166.35亿），公司货币资金较上年末减少406.78亿元，减幅为22.85%，主要系归还借款所致。恒大地产的货币资金尚不足以偿还短期到期债务。

　　债券书也提到，近三年恒大地产的资产负债率呈波动趋势，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

　　存货是房地产公司的重要组成部分，债券书显示：截止2020年末，恒大的存货达到1.2万亿，不过以在建开发的产品为主，完工的产品仅为1299亿。

　　对于这次发行的82亿债券，偿债资金主要来源于公司日常经营所产生的营业收入和经营活动现金流，还可以通过流动资产变现来补充偿债资金。

　　当公司资金不足以偿付本期债券本息时，可以通过加快销售或者整体转让等方式将存货中已经取得销售许可证且尚未销售的商品房变现，也可以通过整体转让的方式将存货中尚未取得销售许可证的未完成开发产品和土地资产变现。

　　不过，债券书也提到，房地产开发业务受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。